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如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 04:32:20  浏览:8757   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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甘肃省预算审批监督条例

甘肃省人大常委会


甘肃省预算审批监督条例

第一章总则

第一条为了加强对预算的审批监督,规范预算行为,根据《中华人民共和国预算法》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

第二条本条例适用于省人民代表大会及其常务委员会对预算的审批监督。

第三条 省人民代表大会审查全省总预算草案及全省总预算执行情况的报告;批准省级预算和省级预算执行情况的报告;改变或者撤销省人民代表大会常务委员会(以下简称省人大常委会)关于预算、决算的不适当的决议;撤销省人民政府关于预算、决算的不适当的决定和命令。

省人大常委会监督全省总预算的执行;审查和批准省级预算的调整方案;审查和批准省人民政府决算;撤销省人民政府和下一级人民代表大会及其常务委员会关于预算、决算的不适当的决定、命令和决议。

省人大有关专门委员会负责对预算草案、预算调整方案和决算草案的初步审查;在省人民代表大会会议期间,负责对预算草案的审查工作。

审查预算草案、监督预算执行、审查预算调整方案和审查决算草案方面的具体工作以及省人大有关专门委员会成立前的预算初步审查工作,由省人大常委会财经工作委员会负责办理。

第四条 全省总预算由省级预算和汇总的下一级总预算组成。

省级预算由省级各部门(含直属单位)的预算组成。省级预算总收入包括当年省级预算收入、中央补助收入、下级上解收入和其他收入;省级预算总支出包括当年省级预算支出、对中央的上解支出、对下级补助支出和其他支出。

第五条 预算的审批监督应当遵循真实、合法、效益和具有预测性的原则。

第六条 省人民政府应当按照先有预算、后有支出,严格按预算支出的原则,细化预算编制,实行部门预算。
第七条 省人民代表大会批准的省级预算,非经法定程序,不得改变。

第八条 对违反预算法律、法规的行为,公民或者组织有权向省人民代表大会及其常务委员会或者其他有关国家机关进行检举、控告,任何单位和个人不得压制和打击报复。

第二章预算草案的审查和批准

第九条 省人民政府财政部门依法编制省级预算草案;预算草案的编制应当坚持预算收入与经济增长相适应的原则和量入为出、收支平衡的原则;预算草案应当在财政年度开始前全部编制完毕。

第十条 省人民政府财政部门应当向省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会报告或者通报预算草案的编制情况;在省人民代表大会举行会议的一个月前,将上年度预算执行情况和本年度省级预算草案提交省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会进行初步审查,并提供下列材料:

(一)省级预算编制的依据及有关说明;

(二)科目列到类、重要的列到款的预算收支表和政府性基金预算表。其中,重大的以及社会普遍关注的预算收支,应当编列到项;

(三)建设性支出、基金支出类别表和重大建设项目表;

(四)农业、教育、科技、社会保障、环境保护支出表;

(五)按类别划分的上级财政返还和对下级财政补助支出表;

(六)各预算部门、单位的收支表;

(七)政府采购项目预算表;

(八)初步审查所需要的其他材料以及有关说明。

第十一条 省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会对预算草案进行初步审查的主要内容是:

(一)预算编制是否符合法律、法规的规定和国家的财政经济政策,是否符合本省经济和社会发展的实际情况;

(二)预算内容是否真实、完整;

(三)农业、教育、科技支出是否达到法定增长比例,社会保障、环境保护支出是否落实;

(四)预备费和预算周转金是否按规定设置;

(五)为实现预算拟采取的措施是否积极可靠、切实可行;

(六)其他需要审查的事项。

第十二条 预算草案初步审查时,可以邀请省人大代表、常委会组成人员、有关部门和有关专家参加。省人民政府财政部门主要负责人及其他有关部门负责人应当到会说明情况,回答询问。省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会必要时也可以对有关问题组织专题调查。

省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会在接到预算草案后十日内,向省人民政府财政部门提出初步审查意见。

省人民政府财政部门在接到初审意见之日起十日内,将预算草案修改的情况向省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会报告或者通报,并提交修改后的预算草案。

第十三条 省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会在省人民代表大会举行会议前,向省人大常委会主任会议提交预算草案初步审查的报告。

第十四条 在省人民代表大会会议期间,省人大有关专门委员会应当根据代表和其他专门委员会的审议意见对预算草案进行审查,并提出审查结果的报告,经大会主席团通过后,印发全体代表。

第十五条 省人民政府财政部门应当在省人民代表大会批准预算之日起三十日内,批复省级各预算部门、单位预算,并按时拨付资金。

第三章预算执行的监督

第十六条 省人大常委会对省级预算执行进行监督的主要内容是:

(一)执行省人民代表大会关于预算决议情况;

(二)组织预算收入情况;

(三)预算批复和支出拨付情况;

(四)社会保障基金、重大建设项目资金安排使用情况;

(五)上年项目结转资金使用情况;

(六)部门预算执行情况和专项资金使用情况;

(七)政府采购项目预算的执行情况;

(八)法律、法规规定项目的预算执行情况;

(九)预算执行中发生的其他重大事项。

第十七条 省人民政府应当将下列事项及时报省人大常委会备案:

(一)关于预算方面的规章、决定和命令;

(二)省级预算与各市、州(地区)预算有关收入和支出项目的划分,各市、州(地区)向省上解收入,省对下级返还或者体制补助的具体办法;

(三)上报国家的预算收支表和批复的省级一级预算部门、单位的预算收支表;

(四)省对下级转移支付表;

(五)省人大常委会认为应当报备案的其他事项。

第十八条 省人民政府每年第三季度向省人大常委会报告上半年预算执行情况。

省人民政府财政部门每季度向省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会报告或者通报预算执行情况,对预算执行中的重大问题,应当及时报告或者通报。

第十九条 省人民政府有关部门应当向省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会提交有关经济、财政、金融、统计、审计、税务等综合性统计报告和有关资料。

第二十条 省级预算执行中,超预算收入可以用于弥补省级财政赤字以及安排法定和政策性支出。需要动用超预算收入追加支出时,省人民政府应当编制超预算收入使用方案,并向省人大常委会报告。

第二十一条 省级各预算部门、单位的预算支出应当按照批准的预算科目执行;省级预算安排的农业、教育、科技、社会保障、环境保护预算资金的调减,应当报省人大常委会审批,以后根据需要还可以逐步增加新的项目。

第二十二条 省人大常委会对预算执行情况进行视察、专题调查时,省人民政府及有关预算部门、单位应当报告相关情况和提供有关资料。

第二十三条 省人民政府审计部门应当依照审计法律、法规和有关规定,对省级预算执行情况,对省级各部门和下级政府预算的执行情况和决算,进行审计监督。

第二十四条 省人大常委会认为必要时,可以要求省人民政府责成审计部门进行专项审计或者审计调查,并报告审计结果。

第二十五条 省人大代表、常委会组成人员依照法定程序,对预算编制、预算执行、预算调整和决算中的有关问题提出询问或者质询时,省人民政府有关部门应当答复并及时处理。

第四章预算调整的审查和批准

第二十六条 经省人民代表大会批准的省级预算,在执行中因特殊情况需要增加支出或者减少收入,使原批准的收支平衡的预算的支出超过收入的,省人民政府应当编制预算调整方案,提请省人大常委会审查和批准。

第二十七条 省人民政府财政部门应当于当年第三季度向省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会报告或者通报预算调整意见,并在省人大常委会举行会议审批预算调整方案的二十日前,将预算调整方案草案提交省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会进行初步审查。省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会应当向省人大常委会提交初步审查报告。

第二十八条 省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会对预算调整方案草案初步审查的内容是:

(一)调整的理由、依据;

(二)调整的范围和内容;

(三)收支平衡的情况。

第五章 决算的审查和批准

第二十九条 省级决算由省人民政府在下一年的第三季度提请省人大常委会审查和批准。

决算草案应当依据省人民代表大会批准的预算、省人大常委会批准的预算调整方案和省人民政府报告的超预算收入使用方案以及中央补助项目分科目编制,并列明预算数、调整或者变更数以及实际执行数。决算数与预算数相差较大的,应当在决算草案报告中作出说明。

第三十条 省人民政府有关部门应当在省人大常委会举行会议审查批准省级决算草案的二十日前,向省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会提交决算草案和审计工作报告,并提交有关情况和资料。

第三十一条 省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会对决算草案进行初步审查的主要内容是:

(一)决算编制是否符合有关法律、法规的规定;

(二)预算和调整预算的执行情况;

(三)预算收支的完成情况;

(四)重点支出资金的使用情况;

(五)上级专项拨款、补助款项和超预算收入的使用管理情况;

(六)预备费的使用管理情况;

(七)对审计报告提出的问题的纠正情况。

省人大有关专门委员会或者省人大常委会财经工作委员会初步审查后,应当向省人大常委会提交初步审查报告。

第三十二条 省人大常委会听取和审议省人民政府关于省级决算草案报告,作出相应决议;听取和审议省人民政府关于上年度省级财政预算执行和其他财政收支情况的审计工作报告,必要时可以作出决议。

第三十三条 省人民政府应当根据省人大常委会在审议决算草案和审计工作报告时提出的意见、建议和作出的相关决议,制定整改措施,对违法违纪问题,应当依法纠正或者作出处理,并在第四季度向省人大常委会报告纠正情况和对违法违纪问题的处理结果。

第三十四条 省人民政府应当按国家有关规定将省级预算外资金纳入省级预算,对暂时不能纳入预算的,应当作出说明,并编制收支计划和决算。预算外资金的收支情况应当向省人大常委会报告。

第六章法律责任

第三十五条 违反本条例规定,不如实编报预算、擅自变更预算、隐瞒预算收入、挪用预算资金的,省人民政府或者省人民政府有关部门应当及时纠正,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法追究责任。

第三十六条 违反本条例规定,对检举、揭发和控告者进行打击报复的,由上级主管部门和所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十七条 各市、州、县(市、区)的预算审批监督可以参照本条例执行。

第三十八条 本条例自2002年5月1日起施行。


国务院安委会办公室关于认真贯彻落实国务院领导同志重要批示精神 进一步加强建筑施工和道路交通安全工作的通知

国务院安全生产委员会办公室


国务院安委会办公室关于认真贯彻落实国务院领导同志重要批示精神 进一步加强建筑施工和道路交通安全工作的通知

安委办明电〔2012〕13号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产委员会,各有关中央企业:

2012年5月19日8时30分左右,湖南省株州市炎陵县境内中铁三局集团第五工程有限公司承建的炎汝(炎陵至汝城)高速公路第十三合同段,一辆运送炸药和雷管(共240千克)的低速载货汽车,在八面山隧道内发生爆炸,造成20人死亡、2人受伤。

5月19日0时15分,一辆个人所有的车牌号为鲁GKA068的长安牌面包车(核载8人),载12名施工工人从山东省潍坊市青州市返回潍坊市区,在潍坊市潍城区宝通街拥军路路口西侧500米处,与山东山水水泥集团有限公司潍坊水泥厂的一辆无牌重型货车发生追尾事故,造成10人死亡、2人受伤。

依据有关规定,国务院安委会已对上述两起事故的查处实行挂牌督办,查处结果将及时向社会公布。以上两起事故不仅暴露出部分建筑施工企业主体责任不落实、民用爆炸物品管理混乱、机动车无牌无证、违法超员,也暴露出一些地方、部门在建筑施工和道路交通领域“打非治违”和安全监管工作中还存在一些薄弱环节和突出问题。

事故发生后,国务院领导同志高度重视并作出重要批示,要求各地区要高度重视,认真吸取事故教训,举一反三,排查治理安全隐患,强化管理,坚决遏制重特大事故发生。为认真贯彻落实国务院领导同志重要批示精神,进一步加强建筑施工和道路交通安全工作,有效防范和坚决遏制建筑施工和道路交通重大事故的发生,现提出以下要求:

一、严格落实企业安全生产主体责任,进一步加强施工现场安全管理。各地区、各有关部门要督促企业全面落实企业安全生产主体责任,进一步完善和细化施工现场安全管理规章制度,特别是对各种运输车辆、通勤班车等要制定专项管理办法,加强日常安全管理,采取措施、落实责任、强化工作。要严禁临时租用非营运的社会车辆(船舶等)用于运送工人、材料和民爆物品等生产经营活动的行为,杜绝人货混装等违规现象,确保施工作业人员的人身安全。要加强对作业人员的安全培训教育,切实提高其安全生产意识和操作技能,坚决杜绝各类事故尤其是重特大事故的发生。

二、深入推进“打非治违”专项行动,切实加强民用爆炸物品安全管理。各地区、各有关部门要按照《国务院办公厅关于集中开展安全生产领域“打非治违”专项行动的通知》(国办发明电〔2012〕10号)要求,结合本地区、本单位的实际,从民用爆炸物品的生产、销售、购买、运输、使用和储存等各个环节,认真制定专项安全生产监管措施,加强领导、完善制度、落实责任、强化监督,确保各项安全保卫措施贯彻到底、落实到位。特别是要督促建设工程施工单位,必须严格按照有关规定和标准,加强对炸药库房内的火工品管理和周边环境的安全保卫工作。要严格执行《关于加强民爆生产销售企业所属运输车辆安全管理的通知》(工信厅安函〔2011〕887号)的各项要求,杜绝使用不符合要求的非专用车辆运送炸药、雷管等火工品,严禁炸药和雷管混装、散装及载客运输。

三、严格路面执法,下大气力解决突出问题。各地区、各有关部门要进一步优化执法力量部署,有针对性地开展工作,严厉打击机动车无牌无证营运行为。要立即采取源头治理、联合执法等综合措施,建立部门、区域联勤联动机制,对单位、企业、个人7座以上自用客车进行严格排查,严格执行7座以上客车“逢车必查”制度,严查车况、驾驶人资质,了解掌握日常主要用途,对存在车况不良、驾驶人不具备资质非法营运的,要依法严肃处理并督促整改落实。

四、严格事故查处,用事故教训推动安全生产工作。各地区、各有关部门要严格按照《生产安全事故报告和调查处理条例》(国务院令第493号)和重大事故查处挂牌督办的规定,坚持“四不放过”和“科学严谨、依法依规、实事求是、注重实效”的原则,认真组织开展事故调查,依法依规严肃处理有关责任单位和责任人,及时向社会公布调查处理结果。同时,要加大对重特大事故整改措施落实情况的监督检查力度,督促有关地方、部门和企业认真吸取事故教训,举一反三,深入持久、全面彻底地排查治理各类隐患,切实用事故教训推动安全生产工作。



国务院安全生产委员会办公室

二〇一二年五月二十日