宜昌市城市房屋安全管理办法
湖北省宜昌市人民政府
政府令114号---宜昌市城市房屋安全管理办法
信息来源： 发布时间：2005-03-15
《宜昌市城市房屋安全管理办法》已经2003年6月9日市人民政府第17次常务会议讨论通过，现予发布，自2003年7月10日起施行。
市 长 李佑才
二○○三年六月十日
宜昌市城市房屋安全管理办法
第一条 为加强城市房屋安全管理，保障人民生命财产安全，根据《城市危险房屋管理规定》等有关法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内城市房屋的所有人、使用人、经营管理人及其他相关单位和个人，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称城市房屋，是指位于本市城区、县市区所辖建制镇范围内，已经竣工验收并投入使用的各类房屋。
第四条 城市房屋的安全管理，遵循预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。
第五条 本市房地产行政管理部门及各县市（含夷陵区）负责城市房屋安全管理工作的部门（以下称房屋安全主管部门），负责本行政区域内城市房屋的安全管理工作。
本市各级规划、建设、城管、国土资源等部门，应当依照各自的法定职责，协同做好房屋安全管理工作。
第六条 房屋所有人、经营管理人和使用人必须保证房屋原有的整体性、抗震性和结构安全，不得影响毗邻房屋的使用安全。
第七条 任何单位和个人装修房屋，应当按规定向规划、建设行政主管部门申报，并不得实施下列有损房屋安全性能的行为：
（一）擅自拆改房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等主体结构；
（二）擅自在室内移位或增设分隔墙体，或在外檐墙体上拆窗改门、增设门窗；
（三）擅自在混凝土楼板上面或底面剔槽埋管、凿孔；
（四）擅自在楼板、阳台超荷载铺设地面材料。
危险房屋不得进行装修。
第八条 房屋所有人、经营管理人和使用人应当经常对房屋安全进行检查，建立房屋安全档案。发现房屋存在安全隐患的，应采取临时性加固、支撑或疏散人、物等安全措施，并及时向房屋安全鉴定机构申请安全鉴定。
学校、幼儿园、体育场馆、博物馆、图书馆、影剧院、客运港站、宾馆饭店等公众聚集场所的房屋，其所有人、经营管理人应当至少每3年申请进行一次房屋安全鉴定。经鉴定属本办法第十四条第（一）至（三）项规定情形的，必须每年申请进行一次房屋安全鉴定。
第九条 因自然灾害或意外事故可能危及房屋安全的，房屋所有人、经营管理人和使用人应当及时向房屋安全鉴定机构申请安全鉴定。
第十条 从事房屋安全鉴定的机构，必须取得省建设行政主管部门颁发的资质证书，启用“房屋安全鉴定专用章”和使用统一印制的鉴定文书。
房屋安全鉴定人员必须经培训考核，取得房屋安全鉴定作业证书后，方可从业。
第十一条 房屋所有人、经营管理人和使用人申请房屋安全鉴定，应当提供下列文件：
（一）房屋安全鉴定申请书；
（二）房屋权属证书或其他权属证明文件；
（三）房屋设计、施工、使用、修缮等技术档案资料；
（四）房屋装修结构安全鉴定，还应提交具有相应资质的设计单位完成的装修设计方案及施工图；
（五）房屋安全鉴定机构认为需要的其他资料。
第十二条 房屋安全鉴定机构，应当严格依照国家规定的标准和程序进行安全鉴定。
房屋安全鉴定机构对复杂疑难的鉴定项目，可以请求房屋安全鉴定技术委员会进行技术指导。房屋安全鉴定技术委员会由房屋安全主管部门聘请的有关专家和技术人员组成。
第十三条 房屋安全鉴定机构应在受理申请之日起15日内出具鉴定文书，但对复杂疑难的鉴定项目可以在受理申请之日起30日内出具鉴定文书。
经鉴定属危险房屋的，应当在作出鉴定结论的同时向相关当事人发出危险房屋通知书。
经鉴定属非危险房屋或者房屋装修结构符合安全条件的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。
第十四条 经鉴定属危险房屋的，房屋所有人、经营管理人应当按下列规定处理：
（一）经技术处理可以解除危险的，在采取适当安全技术措施后继续使用；
（二）采取适当安全技术措施尚能短期使用的，观察使用；
（三）改变用途后能够安全使用的，变更用途使用；
（四）无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的，停止使用；
（五）整幢危险且已无修缮价值的，整体拆除。
对危险房屋进行处理时需要办理行政审批手续的，凭房屋安全鉴定机构出具的鉴定文书，有关部门应当优先予以办理。
第十五条 国有直管公房中的危险房屋，由房屋安全主管部门会同计划、规划、建设等有关部门，根据住房解困、旧城区改造等实际情况，拟定危险房屋改造计划，报本级政府批准后实施。
在汛期、暴雨、风雪季节，房屋安全主管部门及直管公房管理机构应当做好排险解危的各项工作。
第十六条 租赁房屋经鉴定为危险房屋，出租人确因经济困难无力解危的，可以与承租人协商治理，由承租人支付全部或部分修缮费用，并以修缮费折抵租金或由出租人分期偿还。
第十七条 异产毗连房屋经鉴定为危险房屋的，由所有人共同履行解危责任，所需费用由各所有人共同筹集，并按国家有关规定分摊费用。
第十八条 危险房屋拆除后，原房屋所有人要求重建的，须经城市规划行政主管部门审查批准。对符合城市规划要求的，可按规划许可证的要求重建；对不符合城市规划要求的，原房屋所占用的土地使用权由国土资源部门依法收回，原房屋所有人可按有关规定购买经济适用房、商品房或者报经规划、国土资源部门批准后异地建房。
第十九条 进行房屋安全鉴定，应当按价格主管部门核定的标准收取和缴纳鉴定费。
第二十条 房屋所有人、经营管理人和使用人违反本办法第七条规定的，由建设、城管部门依法予以处罚。
第二十一条 房屋所有人、经营管理人不按规定申请房屋安全鉴定并采取排险解危措施，给他人造成人身伤害或财产损失的，应当依法承担民事赔偿责任。
第二十二条 房屋鉴定机构有下列情形之一的，除依法赔偿损失外，房屋安全主管部门应当依法给予警告、责令限期整改，直至提请省建设行政主管部门吊销其房屋安全鉴定资格：
（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失的；
（二）因故意或过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故的；
（三）因拖延鉴定时间而延误排险解危，以致房屋发生安全事故的。
第二十三条 城市房屋的产权单位、经营管理单位、使用单位的负责人和直接责任人，以及房屋安全鉴定人员，在城市房屋的使用维护、经营管理、安全鉴定过程中，因玩忽职守、徇私舞弊造成损失或构成责任事故的，由其所在单位或监察部门依法依纪给予行政处分；触犯刑律的，提请司法机关依法追究其刑事责任。
第二十四条 当事人对行政处罚等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。
第二十五条 本办法自2003年7月10日起施行。
【案情回放】
原告焦建军与被告江苏省中山国际旅行社有限公司（以下简称中山旅行社）签订了一份出境旅游合同约定：焦建军向中山旅行社交纳4560元的团费，购买其所销售的出境旅游服务，游览点为泰国、新加坡、马来西亚。2008年12月21日出发时，系由第三人中国康辉南京国际旅行社有限责任公司（以下简称康辉旅行社）组团出境旅游，中山旅行社未就此转团行为征得焦建军同意。26日，焦建军乘坐受康辉旅行社委托的泰方旅游车在返回泰国曼谷途中发生交通事故而受伤,驾驶员负全部责任。2009年12月4日，南京金陵司法鉴定所出具鉴定意见：焦建军构成一个八级伤残，三个十级伤残。康辉旅行社垫付住院费1000元,中山旅行社给付焦建军2万元。
南京市鼓楼区人民法院一审认为：中山旅行社擅自将其旅游业务转让给康辉旅行社，旅游者在旅游中遭受损害，构成共同侵权，应承担连带责任,遂判决：中山旅行社、康辉旅行社再连带赔偿焦建军227060.96元；驳回焦建军的其他诉讼请求。
中山旅行社不服，上诉于南京市中级人民法院。南京中院认为：中山旅行社擅自转让旅游业务的行为，不发生其安全保障义务转移的效力,实际提供旅游服务的旅游经营者康辉旅行社所提供的服务亦应当符合保障旅游者人身、财产安全的要求。泰方车队是协助康辉旅行社的旅游辅助服务者，与旅游者之间并未直接形成旅游服务合同关系，其提供的服务是代表康辉旅行社的行为,故应由中山旅行社和康辉旅行社承担连带责任。遂于2012年3月29日判决：驳回上诉，维持原判。
【各方观点】
最高人民法院出台了《关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《旅游纠纷规定》），其对旅游者与旅游经营者、旅游辅助服务者之间因旅游发生的合同纠纷或侵权纠纷进行了规范。本案纠纷发生在《旅游纠纷规定》施行之前，但作出一、二审判决都在《旅游纠纷规定》施行之后，故适用该规定。但转团的两家旅行社对是否构成侵权，仍存争议；另，在被侵权人选择请求权的行使对象时，受让旅游业务的旅游经营者是否可以作为第三人参加诉讼，理论与司法实践也存在不同观点。
原告焦建军：未经原告同意，被告擅自转团、不负责任的行为与损害后果具有因果关系。在违约和侵权责任竞合的情况下，原告有权选择侵权之诉。
被告中山旅行社：本案是旅游过程中因交通事故导致的损失，旅游业务是否转让与交通事故及损害后果的产生并无必然因果关系。康辉旅行社选择的旅游辅助服务者泰国车队具有合法运营资质，也无证据证明被告未尽安全保障义务,发生交通事故是其驾驶员的过错所致，被告主观上没有过错，原告的损失应由第三方泰国车队承担。因此，被告与第三人康辉旅行社不存在共同侵权行为,即使被告擅自转团，也只是合同违约，而非侵权行为。
第三人康辉旅行社：实际上到了外地或者外国，都是由当地旅行社进行接待，泰国旅行社直接替代第三人尽到了保障义务，第三人不是侵权人，不应当作为本案的诉讼主体。
学界：有学者认为,侵权责任法第十三条将侵权的连带责任规定为可分之诉，因此被侵权人对其请求具有选择权，公权力应予以尊重，不得干预；也有学者认为，在及时保护被侵权人的权利时，也要防范其滥用权利，加重连带责任人的责任，增加司法成本，因此将其他侵权人以第三人身份参加诉讼有利于避免此问题，且合理合法。
【法官回应】
将未诉的共同侵权人列为第三人合法且是实践所需
本案属于旅游经营者擅自转团而发生的共同侵权行为,对该行为，依据侵权责任法的规定，其为可分之诉，被侵权人享有选择权。由此产生了这样的司法现象：在被侵权人只起诉部分侵权人时，为便于查清案件事实和防止其滥用选择权，法院可否将其他共同侵权人列为第三人，同时判由第三人承担共同侵权责任。笔者试作分析。
1.擅自转团而发生旅游者受损是旅游经营者和受让旅游业务的旅游经营者的共同侵权行为
首先,擅自转团的法律后果。旅游经营者擅自将其旅游业务转让给其他旅游经营者，此行为是合同法上的合同权利义务的概括移转，而债务人将合同义务全部或部分转移给第三人，应当经债权人同意，否则，转让行为对其不发生法律效力。本案，由于转团行为未经旅游者同意，故不发生旅游合同权利义务的转让，受让业务的旅游经营者并未取得旅游合同一方当事人的法律地位，与转让者共同成为该合同另一方。
其次,旅游经营者擅自转团行为构成共同侵权的理论基础。转团行为主观上存在过错。债的关系建立在债权人对债务人信任和履行能力认可的基础上，其信用和履行能力将直接决定债权人债权实现与否,如果债务人未经债权人同意而将债务转让给信用和资力缺损的承担人时，其利益可能会因此遭受损失。而旅游经营者擅自将旅游业务转让给未与旅游者建立信赖关系的其他旅游经营者时，转让双方对受让旅游业务的旅游经营者可能因其资质、服务水平、人员专业素质等问题，从而导致旅游者可能产生的损害后果应该有所预见，但均对其持放任或轻信能够避免的态度，是为主观上的共同过失。同时，转团行为客观上造成损害。旅游经营者在未取得旅游者同意的情形下转团，其对旅游者而言，该转团行为由旅游经营者和受让旅游业务的旅游经营者共同完成，成为利益共同体；受让的旅游经营者实际取代了原旅游经营者而着手提供旅游服务，其一方面致使旅游者对旅游经营者的信赖利益被侵犯，另一方面，由于其未尽职尽责，导致旅游者在旅游过程中发生损害。
2.被侵权人请求权具有选择性
首先，侵权法上的连带责任理论本身赋予权利人行使请求权的选择权。侵权法上的连带责任是指被侵权人有权向连带责任人中部分或全部请求赔偿部分或全部损失，被请求的连带责任人不得以超出自己的责任份额为由对抗被侵权人的赔偿请求；连带责任人中的部分或全部已全部赔偿了被侵权人的损失，则免除其他连带责任人向被侵权人应负的赔偿责任。据此，债权人在诉讼主体和诉讼标的上具有选择权，有权对部分债务人或全部债务人就全部债务或部分债务起诉，即在程序上应为可分之诉。
其次，法律对被侵权人的请求权没有限制。从侵权责任法第十三条的规定看，债权人向谁主张请求权、如何主张请求权都完全由被侵权人根据自己的需要和侵权人的情况来决定，司法权也不得对被侵权人请求权的行使对象、内容等强制约束或任意干涉。关于请求权对象的选择权，被侵权人有权请求部分或全部连带责任人承担责任，凡被请求者均不得以还存在其他责任人为由拒绝向被侵权人承担责任，司法机关也不得加以强制干预；关于请求权内容的选择权，根据民法的处分原则，法律赋予了受害人请求全部责任的权利，受害人可以放弃部分权利。因而被侵权人可以请求承担全部或部分责任，被请求者不得以请求权的内容是部分或全部为由拒绝向被侵权人承担责任。本案的被侵权人可以据此作出权利选择。
3.法院通知其他共同侵权人作为第三人参加诉讼是司法实践的需要
首先，审判实践中要注重被侵权人行使请求权的选择权，法院不得对其约束或干涉。本案法院不将未起诉的共同侵权人康辉旅行社追加为共同被告，而只是将其列为第三人，即是尊重被侵权人选择权的体现。
其次，弥补被侵权人行使选择权的不足。实践中，权利人起诉时，由于对法律不了解，并不知道存在共同侵权人而遗漏被告，或虽知道，但由于对其他侵权人某方面的情况了解不足而没有将其列为被告。对此类情形，法院在行使释明权并获得原告同意后可以追加其他共同侵权人为被告或通知其作为第三人参加诉讼。本案，被侵权人只将与之具有合同关系的原旅游经营者作为被告，而法院从利于诉争解决兼尊重当事人选择权的角度考虑，依法通知实际承担旅游业务的旅游经营者作为第三人参加诉讼。
第三，法院判决第三人承担连带责任具有事实和法律基础。民事诉讼中的第三人制度设立的宗旨不仅是为了查清案件事实，而且利于节约诉讼资源，将与本诉有法律上的利害关系的争议一并解决。因而，第三人在本诉中的地位有时相当于原告，其可以独立地提起诉讼；有时相当于被告，法院也可以依据事实和法律判决其承担民事责任，相应地，其因此而享有上诉权。至于本案，第三人本身具有共同侵权行为之事实，依法可以承担连带责任，法院判决其承担责任并无不当。
第四，在保护权利人权利同时，也要注意防止权利人对权利的滥用。实践中，在被侵权人只起诉部分连带责任人的情况下，审查其是否通过其他连带责任人获得赔偿，是为必要。为此，法院通知其他连带责任人作为第三人参加诉讼，则可以通过当事人的诉辩主张和第三人的陈述，查清案件事实，从而防范其是否分别起诉各连带责任人而滥用权利。但是，为充分保障被侵权人权利能够及时实现，法院不得以第三人未按通知要求参加诉讼而延期审判。另，笔者还认为，在利于权利人和尊重其请求权选择之真实意思表示，且在追加的对象可以应诉而不影响权利人权利及时实现的情况下，法院也可以追加其他连带责任人作为共同被告参加诉讼。其理由是：在民事诉讼中，被告和第三人的诉讼地位有明显区别，前者是本诉之当然的当事人，利于引起其对诉讼的重视，其应当认识到不参加诉讼的法律后果；后者在程序上与本诉联系不甚紧密，诉讼容易被其忽视，其可以任意地不参加到本诉中来而一般不会引起对其不利的法律后果。
（作者单位：江苏省淮安市中级人民法院 南京市中级人民法院）
