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国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
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对我国《交通安全法》第七十六条规定的不同理解

张爱民 秦昌东


2004年5月1日施行的《中华人民共和国道路交通安全法》（以下简称《交安法》）第七十六条规定：“机动车发生交通事故造成人身伤亡和财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额的范围内予以赔偿。超过责任限额的部分，按以下方式承担民事责任：……。交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意造成的，机动车一方不承担民事责任。”对该规定最直接的理解是：交通事故发生后的损失，由保险公司在机动车第三者责任险责任限额内直接承担赔偿责任。超过的限额的部分，由受害人和侵权人根据各自责任的大小予以分担。至于说保险公司在赔偿案件中所处的诉讼地位以及对受害人请求是否能够抗辩等问题则不予考虑。笔者认为这样的规定值得商榷。笔者认为《交安法》第七十六条的规定主要存在下列问题：
一、用语不严谨。
保险责任的承担基于保险人和被保险人订立了保险合同并由约定保险事由的发生而产生。虽说保险合同的订立不适用合同法的规定，而是适用我国保险法的规定，但就合同的性质来讲，保险合同仍然是平等民事主体之间的一种意定的民事合同，必须有保险人和被保险人的合意为要件。只不过由于保险行业的特殊性，合同的内容和形式采取的是一种格式条款的规定。根据我国保险合同的性质和保险法的规定，机动车第三者责任险并不是一种强制性保险，只不过是在机动车的年检过程中，由于车辆管理部门的要求，必须有机动车第三者责任险的保险合同方可以检车，第三者责任险成了事实上的强制保险。且不说《交安法》第十三条的规定是否在事实上进一步确立了保险公司的行业垄断地位（因为确定了机动车年检必须要有机动车第三者责任强制保险单，尽管第三者责任险是由保险法调整的一种自愿选择的险种），单就从专业术语来看，没有“机动车第三者责任强制保险”一说。从严格意义上来说，《交安法》所规定的“机动车第三者责任强制保险”并不存在，保险公司可以拒绝承担责任。
二、原则不规范。
根据《交安法》第七十六条的规定，事故造成的损失由保险公司先在第三者责任险的限额范围内承担责任，超过责任限额的部分，才由侵权人和受害人根据各自的过错分担责任。从该规定可以确定，在第三者责任险的限额范围内，无论受害人对造成的损失是否有过错，其对事故造成的损失是不需要承担责任的。只有超出限额的部分，受害人才可以根据自己的过错承担责任。这样的规定到底是为了保护受害人还是放纵了受害人？根据我国侵权赔偿的通说，行为人应当根据自己的过错程度承担民事责任，贯彻的是过错责任原则。《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”第一百三十一条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”该两项规定即是对过错责任原则的体现。《交安法》第七十六条一个很明显的缺陷就是，受害人对造成的损失是否承担责任，完全取决于机动车第三者责任险的限额范围。同样的事故损失，同样的过错程度，如果保险合同商定的保险金额高，超出了事故造成的损失，受害人则不承担责任。如果保险合同商定的保险金额底，低于事故造成的损失，受害人则需要承担民事责。受害人是否对损害承担责任要看他的运气如何，取决于侵权机动车是否投保了第三者责任险以及保险金额高低。《交安法》确定的是由侵权人在保险责任限额范围内承担了事实上的严格责任原则（虽然是由保险公司承担的赔偿责任，但保险公司是基于与侵权人的保险合同关系而承担的一种转承责任）。从法律责任的归责原则来说，《交安法》所确立的这种根据机动车第三者责任险的保险限额来确定受害人是否对损失承担责任而不是根据过错程度来确定受害人是否承担责任的严格责任原则与我国民事侵权法律中的过错责任原则相违背。同时，从法律渊源上来说，根据《中华人民共和国立法法》第七条的规定，全国人民代表大会制定的是基本法律，而全国人大常委会制定的是一般法律。《民法通则》由全国人大制定，《交安法》则由全国人大常委会制定，在法律适用上应当优先适用《民法通则》的规定。无论从民事侵权法律归责原则还是从具体的法律规定来说，《交安法》第七十六条有关“机动车发生交通事故造成人身伤亡和财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额的范围内予以赔偿”的规定实属立法不足。
三、规定不明确。
根据《交安法》第七十六条的规定，交通事故损害赔偿诉讼中，受害人通常会一并诉讼保险公司。在适用该法律规定中，司法实践出现了混乱。首先混乱的是保险公司的诉讼地位。现在的通常做法是将保险公司作为被告或者作为无独立请求权的第三人参加诉讼。无论是何种诉讼地位，结果是一样的，均由保险公司在责任限额内直接承担赔偿责任。笔者认为确认保险公司的被告地位或者无独立请求权的第三人地位均有不妥。交通事故损害赔偿诉讼是一种侵权之诉。能够成为侵权之诉被告的应当是侵权行为人或者依据法律规定对行为人行为承担责任的人。保险公司在交通事故损害赔偿诉讼中既不是侵权行为人亦不是行为人的法定责任人，其只与侵权人之间存在一种特定的民事合同关系——保险合同关系。受害人与保险公司没有的权利义务关系。保险公司与侵权人之间的保险合同关系与受害人与侵权人之间的侵权之诉既非同一亦非同类，因此将保险公司作为共同被告诉讼没有法律依据。将保险公司作为无独立请求权的第三人同样有不妥之处。之所以要保险公司在责任限额内先行承担赔偿责任是基于保险公司与侵权人之间存在保险合同关系。无论赔偿多少，保险公司都需要与侵权人根据保险合同的约定进行分担。从这个方面来说，保险公司与侵权人对交通事故损害赔偿诉讼的处理结果利益是共同的。如果排除保险公司权利人的地位或者排除保险公司的抗辩甚至是主张权利，则可能对保险公司的利益造成损害。不排除受害人与侵权人在第三者责任险的限额内恶意串通取得保险金行为的存在。比如，受害人的损失是6万元，保险限额是10万。根据保险合同，保险公司的赔付率是80%。如果按照正常的赔偿程序，保险公司在赔偿6万后，可以向侵权人主张20%，即1.2万。实际赔付4.8万。如果受害人和侵权人串通，确定的损失为10万（根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，对受害人有精神损害的，存在精神损害抚慰金赔偿的弹性条款），则保险公司赔偿10万后向侵权人主张20%，即2万，保险公司实际赔付了8万。所以将保险公司置于该诉讼地位同样不妥。
其次是法律关系的混乱。由保险公司参加的诉讼中，存在两种法律关系，即受害人和侵权人之间的侵权法律关系与侵权人和保险公司之间的保险合同关系。法院通常会详细审查受害人和侵权人之间的侵权法律关系（比如诉讼主体、侵权事实、损害事实等），对侵权人和保险公司之间的法律关系只作一般的审查，即侵权人和保险公司之间有无保险合同关系以及所保的第三者责任险的最高限额。最莫名其妙的是，法院根本不审查受害人和保险公司之间的法律关系以及保险公司和侵权人之间的权利义务关系。虽然保险公司参加了诉讼，可根本就没有解决保险合同当事人之间的权利义务关系，保险公司和侵权人若协商不成，还需要通过诉讼进行解决。将归责原则和承担责任的方式完全不同的两种法律关系放在同一诉讼之中而又不确定其中一种法律关系当事人之间的权利义务，复杂了司法活动。我国合同法规定代位权与第三人履行制度，《交安法》的该项规定不属于代位权的行使，也不属于第三人履行债务，地位尴尬。
第三，条文理解上的混乱。根据规定，机动车发生交通事故造成人身伤亡和财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额的范围内予以赔偿。倘若发生交通事故以后，保险公司已经及时对侵权人的损失进行了赔付，而且是按照最高限额赔付的。对受害人于赔付以后起诉的损失是否仍然需要在保险责任限额内承担赔偿责任？该规定没有明确。一种意见认为，基于以人为本的立法思想，该规定主要是针对受害人的损失而制定，保险公司必须承担赔偿责任，另一种意见则认为，要求保险公司先行承担赔偿责任是因为存在第三者责任保险，保险公司将来还是需要在第三者责任险限额内承担责任的。既然保险公司已经在责任限额范围内承担了责任，则不需要再承担责任。对该条文还存在不同理解的是，受害人的损失可以要求保险公司在责任限额内承担赔偿责任。如果交通事故发生后，只有机动车一方的损失，机动车一方是否也可以要求保险公司在责任限额内承担赔偿责任？还是要求机动车一方必须以与保险公司的保险合同确认各自的权利义务关系？
综上所述，笔者认为，我国《交安法》第七十六条从用语、原则、内容上来说，都有需要进一步完善的地方。