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商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
教育部


教育部关于做好2004年全国普通高等学校毕业生教育工作的通知



教社政〔2004〕2号


　　高校毕业生就业工作，关系广大高校毕业生的切身利益，关系高等教育的改革与发展，关系社会稳定。做好高校毕业生教育工作至关重要。它既是毕业生就业工作的重要内容，也是大学生思想教育工作的重要组成部分。2004年高校毕业生就业形势依然严峻，做好毕业生教育工作十分必要。为此，特通知如下：

　　一、高度重视，加强领导，动员各方面力量共同做好高校毕业生教育工作。各地教育工作部门和各高校要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识加强毕业生教育工作的极端重要性；要把毕业生教育工作作为高校思想政治教育工作的重要环节，精心策划，认真组织，周密安排； 要充分发挥学生工作干部、辅导员、班主任、团干部和广大教师在做好毕业生教育工作中的重要作用；要大兴求真务实之风，转变工作思路，深入探索有效的毕业生教育工作机制，广泛动员各方面力量，形成合力，真正把毕业生教育工作落到实处。

　　二、从实际出发，切实做好高校毕业生教育的各项工作

　　1．集中抓好择业观教育。择业观是学生世界观、人生观、价值观的具体体现。要通过有针对性的思想教育工作，引导高校毕业生全面认识就业形势，正确处理个人与国家、集体的关系，到基层、到西部、到祖国最需要的地方去，把自己的理想追求和祖国的前途命运紧密结合起来，在全面建设小康社会、实现中华民族复兴的伟大实践中实现自己的人生价值。要教育和引导毕业生投身实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地的重大战略中去，积极响应党和政府“选拔大学毕业生到西部、基层工作”和“大学生志愿服务西部”的号召。要教育和引导毕业生切实树立起自主择业、勤奋创业、终身学习的观念，鼓励毕业生自主创业、灵活就业，增强创业意识，发挥创业能力。

　　2．高度重视并切实做好形势政策教育和就业指导。要帮助高校毕业生全面了解专业前景，客观分析就业形势，正确处理就业与深造、职业与事业的关系。要全面宣传党和政府对毕业生就业工作的重视和关心，宣传各级政府为高校毕业生就业所采取的各项政策措施，增强对党和政府的信任，增强顺利就业的信心。要切实帮助学生了解就业信息，充分利用网络等现代信息手段，拓宽就业信息渠道。要有计划地邀请当地党政负责同志、知名学者、企业家、成功校友等来校举办形势政策报告会和先进事迹报告会、座谈会。要特别注重宣传高校毕业生中到基层、到西部、到国家最需要的地方就业并取得突出成绩的感人事迹。要特别关心女生、农村学生、家庭经济困难学生以及行业性较强专业的学生等重点人群，努力增强毕业生教育工作的针对性和实效性 ，决不能因就业问题引发不稳定事端。根据当前出现的非法传销活动向高校毕业生蔓延的新动向，要加强预防教育，帮助学生认清非法传销活动的欺骗性和危害性，避免误入歧途。

　　3．高度重视并切实做好高校毕业生心理健康教育。要帮助高校毕业生正确认识职业特点，客观分析自我职业倾向，做好就业心理准备。要帮助他们处理好环境适应、求职择业和情绪调节等方面的困惑，增强心理调适能力和社会生活的适应能力。要坚持开展专题心理辅导或心理咨询活动，缓解部分毕业生因就业压力而产生的焦虑情绪，切实减轻心理负担，增强心理承受能力。

　　4．重视发挥毕业典礼的教育作用。毕业典礼及学位授予仪式是大学教育培养过程中的重要环节， 也是大学生人生道路上的重要一课。要根据实际情况，按照隆重热烈、安全简朴的原则，精心部署，周密安排，认真组织，力争取得最好的教育效果，给学生留下终身难忘的印象。

　　三、广泛开展文明离校活动。各地教育工作部门和高校要教育毕业生爱国爱校、奉献荣校，自觉发挥在大学生群体中的文明示范作用。要加强毕业班党团工作，充分发挥共产党员在各项工作中的先锋模范作用，加强管理，注意安全，切实维护高校稳定。

　　各地各校毕业生教育工作成功做法和有关经验及时报我部。