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国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义

　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者；蔡英杰
工作单位：北京市闻泽律师事务所
联系方式：010—58695236；13520108510


卫生部 铁道部 交通部


关于加强预防控制传染病境外传入和通过交通工具传播的通知

卫应急发〔2005〕247号


各省、自治区、直辖市卫生厅局、铁路局、交通厅局、各直属出入境检验检疫局、民航地区管理局：
为预防控制传染病传播和蔓延，保障人民群众的身体健康，维持正常的生产、生活和交通秩序，根据有关法律法规，现就加强预防控制传染病境外传入和通过交通工具传播的有关事项通知如下：
一、加强领导，密切配合，建立完善防控措施联动机制
各级卫生、铁路、交通、检验检疫、民航部门要重视预防传染病境外传入和通过交通工具传播工作，行政管理部门要建立信息沟通渠道和联动协调机制；各级企事业单位要制定和完善防控措施，共同协防，有效控制传染病境外输入和通过交通工具传播。
二、建立疫情通报制度
国内发生重大传染病疫情后，疫情所在地的省、自治区、直辖市卫生行政部门除向卫生部报告外，应当及时向当地的铁路、交通、检验检疫、民航行政主管部门通报疫情。卫生部定期向铁道部、交通部、质检总局、民航总局通报疫情;有重大疫情出现时，随时通报。各部门接到疫情通报后，应当及时通知本系统内卫生主管机构和有关交通工具的营运单位，按质检、卫生行政部门的要求采取相应的防控措施。
境外传染病疫情可能对我国造成影响的，出入境检验检疫部门要及时向卫生、铁路、交通、民航行政主管部门通报境外疫情以及相应的对策。
卫生行政部门在接到输入性传染病病例或疑似传染病病例报告时，应在12小时内通报当地的出入境检验检疫机构；出入境检验检疫机构在对入境人员的检疫查验中发现输入性传染病病例或疑似传染病病例时，也应在12小时内通报当地卫生行政部门。
交通工具上发生疫情时，铁路、交通、民航行政主管部门除在各系统内逐级上报外，应向同级卫生行政部门、出入境检验检疫部门报告。
三、实行健康告知制度
境外传染病疫情可能对我国造成影响时，出入境检验检疫部门应按照《国境卫生检疫法》及其实施细则的有关规定，对前往疫区的人员提供有关疫情信息和国际旅行卫生保健咨询服务，必要时可提供预防性治疗药物及预防接种；对来自或经过传染病疫区并有发热、腹泻等症状的出入境人员，检疫人员可根据流行病学调查或医学检查做出初步判断后，发给“就诊方便卡”，告知其尽快到相应的或指定的医疗机构就诊，并应主动向医生报告其旅行史等，以便及时得到诊治和控制传染病传播。医疗机构对持有“就诊方便卡”的人员应优先诊治。
四、建立旅客健康巡查制度
传染病流行期间，在往返境外疫区和驶离国内疫情发生地的交通工具上，铁路、交通、民航部门要建立旅客健康异常情况登记制度。交通工具负责人应指定专人负责巡查旅客健康状况；发现旅客中出现发热、腹泻等症状的病人，交通工具负责人要按有关规定及时向到达地或始发地的出入境检验检疫部门报告，同时，登记患者及其随行人员姓名、家庭住址等，并提供给前来实施出入境卫生检疫的检疫人员。需要车、船、飞机在前方港、站临时停靠时，国家质检总局或卫生行政主管部门应与交通工具的行政主管部门协商。
旅客办理登车、船、机手续时，交通站点应采取适当的形式进行健康宣传和旅行健康通报；如旅客报告自身健康异常，应立即通知检疫部门或卫生部门进行检查；检疫部门或卫生部门认为存在传染病传播可能的，应劝阻其登乘交通工具，并采取相应的防控措施。

在动物鼠疫流行疫区有停靠站的交通工具上，要有专人负责巡查旅客健康状况；发现从动物鼠疫流行疫区停靠站上车的旅客中出现发热病人时，要登记患者及其随行人员姓名、家庭住址，并及时向前方停靠点报告。
五、建立传染病人交接制度
交通工具上发现传染病疫情时，在交通工具上应采取适当的隔离措施以及在车船上采取通风等措施，对与病人同舱或同一车厢的乘客和其他与病人有密切接触的人员，登记姓名、住址、联系方式，并在前方指定的停靠点将传染病人、疑似传染病人和其密切接触者以及其他需要跟踪观察的旅客、乘务员名单，移交前来接收的医疗卫生单位。往返境外的交通工具上发现传染病疫情时，交通工具负责人应按规定及时向到达地或始发地的出入境检验检疫部门报告，并将传染病病人、疑似传染病病人等移交前来实施出入境卫生检疫的检疫人员。
接到交通工具发现传染病人或疑似传染病人的报告后，机场、车站、港口要及时与医疗卫生单位做好传染病人或疑似传染病人的交接工作。医疗卫生单位要提前到达机场、车站、港口，配备必要的设备、药品，并做好个人防护工作。出入境检验检疫机构要与当地医疗卫生机构建立和完善有关口岸传染病病人的交接、诊疗、流调、信息反馈等协作机制，当接到往返境外的交通工具负责人报告发现或在入境检疫查验中发现传染病病人或疑似传染病病人时，要及时与医疗卫生机构做好上述病人的交接等工作。
病人交接后，交通工具需继续前行的，医疗卫生单位应在交通工具出发前，对交通工具进行消毒处理，并向乘务员告知有关事项。往返境外的交通工具需继续前行的，由出入境检验检疫部门或其指定的卫生处理单位对交通工具进行消毒处理。
六、完善医疗卫生设施，建立传染病定点医疗制度
机场、车站、港口要配备必要的医疗卫生设施，一旦发现传染病人或疑似病人，要对传染病人、疑似传染病人和密切接触者实行就地隔离和观察。没有隔离条件的，机场、车站、港口要积极与当地医疗卫生机构建立病人转移机制，当地卫生行政部门应指定机场、车站、港口附近的医疗卫生机构作为发现传染病人或疑似病人的隔离观察场所，并与机场、车站、港口建立快速转移通道，确保传染病人、疑似传染病人的及时隔离，保证旅客的健康和交通运输的正常安全运行。
机场、车站、港口所在地的医疗卫生机构，要积极主动配合铁路、交通、检验检疫、民航系统内医疗卫生机构的工作，必要时给予技术、设备、人员、诊断、治疗等方面的支持。机场、车站、港口所在地卫生行政部门要建立和完善传染病定点医疗机构，负责转运机场、车站、港口隔离和观察的传染病人、疑似病人和密切接触者。
七、加强人员培训和健康教育
对机场、车站、港口相关人员开展相关专业知识培训，使他们掌握重点传染病的防控和治疗知识。
加强对铁路、交通、民航运输系统非医务人员有关传染病知识宣传和培训，增强工作人员的防病意识和能力，提高发现可疑传染病人的敏感性。
八、完善预案和应急程序
根据《国家突发公共卫生事件应急预案》，结合传染病境外传入和通过交通工具传播的特点，制定和完善部门协调联控的预案和应急程序，加强预案的培训和联合演练，有序、有效控制传染病的传入和传播。
九、加强监督检查
根据实际情况，五部局每年组织一到两次督导检查，并就存在的问题联合下发通报，促进各项防病措施的落实。


卫生部 铁道部 交通部

质检总局 民航总局

二○○五年六月十七日