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福建省厦门市人民政府


厦门市个人住房组合贷款暂行办法
厦门市人民政府
厦府(1999)综094号


第一章 总则
第一条 为深化我市的住房制度改革，促进房地产业的发展，鼓励职工买房，规范个人住房信贷行为，保障贷款资金的安全，根据国务院住房制度改革的有关规定和中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》，结合我市实际情况，特制定本办法。
第二条 个人住房组合贷款是指个人购买自住普通商品房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时，其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
第三条 本办法适用于我市参加住房公积金，并按时缴交住房公积金的职工。
第四条 中国建设银行厦门市分行、中国工商银行厦门市分行受市房委会委托承办房改金融业务，在与厦门市住房公积金管理中心签订委托协议后，承办个人住房组合贷款业务。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款的对象
申请个人住房组合贷款的对象是我市按时足额缴交住房公积金购买自住普通商品房的职工。
第六条 贷款条件
借款申请人须同时具备以下条件：
1．在我市工作的职工，具有有效居留身份，持有效身份证件，具有完全民事行为能力；
2．购买住房，并已签订购房合同；
3．已交纳30％以上的首期购房款；
4．有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；
5．售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人，售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书，送交银行抵押保管；
6．贷款银行规定的其他条件。
第七条 借款人应向银行提供以下材料：
1．借款人具有法律效力的身份证明；
2．有关借款人经济收入的证明；
3．符合规定的购房合同；
4．住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况的对帐单；
5．贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。

第三章 贷款额度、期限和利率
第八条 贷款额度
个人住房组合贷款总额最高不超过购房款的70％，其中住房公积金贷款额度由市住房公积金管理中心每年公布一次。住房公积金贷款不足部分由住房商业性贷款补足。
第九条 贷款期限
个人住房组合贷款期限根据个人贷款情况确定，最长不超过20年。组合贷款中住房公积金贷款期限和住房商业性贷款期限一致。
第十条 贷款利率
个人住房组合贷款中，住房公积金贷款利率和商业性贷款利率，分别按中国人民银行规定的利率执行。

第四章 贷款程序
第十一条 个人住房组合贷款程序
1．借款人向受托银行提出申请，按要求填写个人住房组合贷款申请书，并同时提交本办法第六条规定要求的证明材料。
2．住房商业性贷款由受理银行审查同意，住房公积金贷款部分报厦门市住房公积金管理中心审批后，借贷双方签订个人住房组合贷款合同、保证合同，办理房产抵押登记、房产保险等。所有手续必须符合中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》的要求。
3．借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。
第十二条 个人住房组合贷款分为受市住房公积金管理中心委托的住房公积金贷款和商业性住房贷款两部分，贷款人必须为同一银行，其发生日必须为同一天。借款人必须按贷款合同规定，向贷款银行按时偿还贷款本息。住房公积金管理中心为该组合贷款的第一受益人。
第十三条 住房公积金贷款资金由厦门市住房公积金管理中心从借款人住房公积金所在银行调拨至贷款银行。住房公积金所在银行应在5日内将住房公积金贷款额划转至办理组合贷款银行。
第十四条 办理个人住房组合贷款的银行应在每月收到贷款本息后，按约定时间，将其中应还的住房公积金贷款本息转入住房公积金管理中心的帐户。
第十五条 个人住房组合贷款合同签订后，贷款银行应当根据贷款合同约定的时间，将贷款金额用转帐方式划转至售房单位在银行开立的帐户。

第五章 贷款抵押、保险及保证
第十六条 个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押，并向市土地房产管理局房地产交易中心办理房产抵押登记。
第十七条 个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险，保险期不短于贷款期限。
个人住房组合贷款抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。
第十八条 借款人没有按个人住房组合贷款合同约定履行按月归还贷款本息义务的，住房公积金管理中心和贷款银行有权要求保证人承担归还贷款本息的责任或按规定对抵押物进行处置。
第十九条 借款人承担办理房产抵押登记、房产保险的费用。

第六章 贷款的偿还
第二十条 贷款本息采取按月等额本息均还和月均（递减）偿还的方式，由借款人向住房公积金管理中心和贷款银行办理还款，每月还本付息的数额应在借款合同中约定。
第二十一条 贷款期内，借款人因非正常原因停止缴交住房公积金的，自停缴的当月起住房公积金贷款的部分改按住房商业性贷款利率计息。
第二十二条 借款人应恪守信用，按照借款合同约定按月归还贷款本息，出现下列情况之一者，住房公积金管理中心和贷款银行有权收取逾期利息，提前收回部分或全部贷款，对抵押房产进行折价拍卖、变买及追索保证人的连带保证责任等措施。
1．借款人未按约定按月归还贷款本息的；
2．借款人连续三个月未按时还本付息，经催收无效的；
3．借款人未经住房公积金管理中心和银行书面同意，将抵押房产转让、出租、赠与、改建或重复抵押造成银行抵押权丧失的；
4．借款人还款能力或保证人担保能力降低，从而影响贷款按时还本付息的；
5．借款人死亡而无继承人或受赠人；
6．借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务或出现本条所列情况的；
7．借款人提供虚假手续造成贷款损失的，保证人要承担其连带责任。
第二十三条 住房公积金管理中心和贷款银行对抵押物进行处置时，应采取转让、拍卖或法律、法规允许的其他方式。

第七章 附则
第二十四条 借款合同当事人的任何一方，如果要求解除或改变原合同内容，须书面通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第二十五条 个人住房组合贷款双方及保证人发生纠纷时，应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院提出诉讼解决。
第二十六条 本办法由厦门市住房公积金管理中心负责解释和修改。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。


1999年8月5日
案例分析：改变薪酬方案是不是克扣工资

张喜亮


案情：

　　甲在一合资公司上班，休假回来，公司突然通知员工，从下月开始，公司的薪资发放将施行新政策:工资构成里的岗位工资只发一半，剩下一半将归入“绩效工资”，每过半年，视员工个人的工作表现再确定发不发。多数员工对该政策产生异议，认为公司下达的业务指标，是很多员工经过努力也很难完成的，公司出台这个政策，目的是变相减薪，但公司领导层对员工的意见不理不睬。

专家张喜亮解答：

　　一个“休假”，令人感到多么的温馨，既然是休假，那就不是一般的周末休息起码也是节假、婚假、探亲假、年终假等等；然而，被“突然”通知薪资新政，岗位工资给“绩效“了一半了，却让人感到心寒。可见该公司人力资源管理之性格，人力资源管理也有性格？是的，不同的企业文化就有不同的人力资源管理性格，该公司是个什么性格的管理呢？有点“笑面虎”、“笑里藏刀”、“杀人还想不见血”的性格倾向……

　　公司的这个决定，是不是一种克扣工资或变相克扣工资的行为呢？尚不好如此武断。所谓克扣工资，是指那种按照约定或既定的工资标准没有足额支付的行为。就此案而言，显然没有确定不足额支付。不过是岗位工资数额“将”分为两种部分依据两种形式支付，最终还是有全额支付的可能性。仅通知“将”实施薪资新政，尚不够成克扣事实，如果一定是说克扣，那也只能说是有克扣的“可能性”而不是现实，因为这一切还得看“下个月”的工资支付日公司实际支付给员工工资的情况。

　　该公司的做法可以说是违约和违法的行为。

　　公司有既定的薪资制度，员工接受公司既定的薪资制度，公司依据薪资制度支付工资，这是一种契约行为；从案例本身来看，这个契约事实上是双方业已执行了的。如果一方单独改变了这种既定的默契，当然是一种违约的行为。从法律的角度而言，用人单位录用员工应当签订劳动合同，劳动合同中法定的必备内容就是明确规定工资标准。任何一方改变工资标准，显然是违反劳动合同的行为即违约也违法，如果公司没有与员工签订劳动合同则是违法用工的行为，如果双方签订的劳动合同约定了工资标准而公司单方违约，既是违约行为也是违法行为。劳动法、劳动合同法、劳动合同法实施条例中都有规定，变更劳动合同必须双方协商一致。未经协商而单方变更劳动合同条款的作法属于违约亦违法的行为。

　　从劳动合同法的规定来看，该公司的行为是典型的违法行为。劳动合同法第四条明确规定：“用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工大会讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告诉劳动者。”公司的所谓薪资新政，显然是劳动报酬、劳动定额等涉及职工切身利益的重大事项范畴，属于本条规定适用的范围。“新政”没有经职工代表大会或职工全体大会讨论，亦未见与工会或职工代表协商而“突然通知”，显然违反了本法规定的程序。按照程序法优于实体法的适用原则，劳动规章制度违反了法定程序即无效。

　　就本案而言，认定为“克扣工资”与认定为“违法”有何区别呢？依照现行法律的规定，“克扣工资”当然是“违法”行为的一种，但是，两者的认定程序、纠正手段以及法律责任后果则不尽相同。违法克扣工资，需要承担的法律后果是依法支付给员工被克扣的部分工资，且须承担补偿或赔偿责任。“违约”或“违法”行为，在我国现行法律制度中，如果不对当事人造成利益的损害则可能不需要承担法律后果。该案认定“克扣工资”则证据不足，因为只有“下个月”才能知道是否出现“克扣”的事实，尚未发生“未足额支付”工资的情况之前，是不能武断认定为“克扣”的。“克扣工资”与否，需要提请仲裁或诉讼或监察，方可认定且使公司承担法律责任，员工不能单方认定公司“克扣工资”且自行追究公司的法律责任。该案认定公司的所谓新政“违法”则证据确凿。认定公司行为属于违反劳动合同法第四条的情形，则不必要通过仲裁或诉讼等法律途径解决问题，而是由工会或职工代表依法提出与公司进行协商即可。当然，如果公司不认同这种协商或协商未果，那么，其法律后果就是公司的薪资新政违法而无效，既然是无效的，公司就不应当执行，如果强力执行既成事实，则“克扣工资”成立。克扣工资成立，员工提请仲裁或诉讼或监察，公司不仅要依照原规定支付工资且要承担赔偿或补偿责任。

　　适逢经济危机，一些用人单位多采用这种“工资减半考核补齐”的方法降低人工成本。这显然不是明智之举。从公司的角度来分析，其实完全可以不这样鲁莽操作。如果认为员工薪资真的过高或公司真的困难而无力支付既定工资，则可以通过正常程序解决。按照现行的法律规定，可以通过“工资协商”机制共同研究减薪问题，据调查，一些公司通过工资协商机制完全可以取得预期效果的。如果工资协商不能达成共识，则可以实行“老人老办法新人新办法”在法律的范围内“变通”降低人工成本。即便是想强制降低人工成本，完全可以不降低“岗位工资”而实施薪资制度“改革”，以改革的名义实施新的“绩效考核”方法。绩效考核是公司人力资源管理的一种方法，亦是公司单方的权利。“工资减半”的做法，显然是缺乏法制观念自恃聪明恶意侵害员工权益的卑劣行为。当然，无论怎样，公司用这样恶意的方法达到降低人工成本的目的，都是不智的。企业的效益不是降低工资能够实现的，问题的关键是怎样提高员工工作积极性使其与企业荣辱与共。节流莫若开源，员工多干点巧干点勤干点，总比你克扣的那么点儿要多得多，何必用拙劣的手法愚弄“自己”的员工呢？！