关于涉及建设用地的有关法律问题
刘建民
建设用地涉及诸多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。随着经济的发展和城市化进程的加快，建设用地纠纷会大量出现。因此，通俗而又系统地分析涉及建设用地的有关法律问题显得尤为重要。
一、建设用地的依据——规划和“三证”
1、规划
省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为实现一定时期内国民经济和社会发展目标，协调省域内各城镇发展，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加强省域城镇体系规划实施工作的通知要求，省域城镇体系规划未在限期内完成的省、自治区，不得进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的制定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会发展需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不一致的，可以适时调整省域城镇体系规划。
一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具有可操作性。这些不同位阶的规划不仅编制和实施主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊情况在一定期间内不得与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划要求，不在规划范围的不得不申请建设用地。
应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，我国规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地利用总体规划的具体要求和相关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和相关法律。
2、“三证”
建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设用地批准证明（批准文件） 建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准行文后，由土地管理部门划拔土地。
建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
“三证”是建设用地合法化和开工建设的必备要件。凡在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。
二、建设用地的前提——土地的征用和申请取得
1、征为国有土地
土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，因此属集体所有的土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，或者其他土地超过七十公顷的也由国务院批准；二是在土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定之外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是否另行办理征地审批手续，也有明确规定。
2、征用土地的公示
国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
3、征用土地的补偿
征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，其中征用耕地的补偿费用主要有土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。
4、建设用地的取得方式
建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿使用的方式取得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位使用。因此，建设用地的取得主要包括出让和划拨两种形式，具体的操作要求有明确规定。
三、建设用地的难点——拆迁
1、拆迁的程序要求
被拆迁房屋土地权属为国有 只有国有土地上的房屋拆迁才能受房屋拆迁管理条例的调整，被拆迁房屋的土地权属国有化是拆迁的前提。
拆迁人的资质 提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案以及拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审查领取房屋拆迁许可证的才具有拆迁人资格。拆迁许可证是进行房屋拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具有一定人财物控制权的单位。
2、拆迁的途径
一是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予执行。这就是所谓的“民事拆迁”。
二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，如果拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的执行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。
在上述两种途径中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
3、拆迁的补偿
拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，给予适当补偿。关于证照不全的房屋补偿问题，应具体情况具体分析，如果符合规划要求或者规划制定实施前建成未办理证照的，应予以补偿但应扣除办证费用；不符合规划要求又未办理证照，不予补偿。
4、拆迁纠纷的处理程序
一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管部门依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处理。
二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。
四、建设用地中不容忽视的问题——诉讼
调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本途径，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会普遍接受并广泛采用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为常见。
1、行政诉讼的管辖
行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由最初作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院由于特殊原因不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适宜审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。
2、行政诉讼的应诉与举证
人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方式，均合法有效。行政机关应在10日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻对方当事人的对立情绪，有利于行政诉讼的解决，被动消极不仅不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，因为不提交答辩状，不影响人民法院的审理。
行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关必须提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，否则将承担举证不能后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没有举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这些应引起重视。
3、行政诉讼的结果
人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处理：
一是判决维持。 行政机关的具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，予以维持。
二是判决撤销或者部分撤销。 行政机关的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，超越职权以及滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。
省属国有企业经营者员工持股暂行办法
湖南省国资委、湖南省经委
省属国有企业经营者员工持股暂行办法
省国资委 省经委
（二○○四年四月二十二日）
第一条 为规范企业内部经营者员工持股工作，强化企业内部激励机制和约束机制，充分调动经营者员工积极性，构建企业利益共同体，制定本办法。
第二条 实行内部经营者员工持股的企业应严格按照《公司法》的要求，建立和完善法人治理结构，转换企业经营机制，加强内部科学管理，不断提高经济效益。
第三条 根据企业不同情况，合理确定内部经营者员工所持股份在企业股权总额的比例（知识产权入股除外）。对国有资本需保持绝对控股的企业，经营者员工所持股份在企业股本总额的比例原则上不超过１０％；国有资本需保持相对控股的企业，经营者员工所持股份在企业股本总额的比例原则上不超过２０％；国有资本处于参股地位或完全退出的企业，经营者员工所持股份不受比例限制。
第四条 鼓励企业经营管理人员、技术骨干等在经营者员工持股份额内持大股，不搞全员平均持股。经营者持股额和一般员工持股额应保持合理比例，原则上可持有员工持股平均额的１５倍以上股权。经营管理者和技术骨干等持有股权总额可占内部员工持股总额的５０％以上。在国有资本处于参股地位或完全退出的中小型企业中，有条件的，可以实行管理层收购（ＭＢＯ）。
第五条 内部经营者员工持股主要采取出资购股、奖励股权和知识产权折股三种方式。
在国有资本处于参股地位或完全退出的企业中，对员工劳动关系进行调整的，按照企业和员工双方意愿，可以将调整劳动关系的补偿金直接转为股权。
第六条 出资购股是指内部经营者及员工有偿取得企业产权的持股方式。出资购股主要通过产权转让或增资扩股方式进行。
第七条 奖励股权是指企业对有突出贡献的经营管理者、技术骨干和生产骨干直接给予股权奖励的持股方式。经营管理者的股权奖励要与经营者的业绩挂钩。技术骨干的股权奖励与本人对职务发明、技术改造等新成果的贡献挂钩。奖励股权由企业董事会研究提出，经股东（大）会或出资人同意后实施。具体办法由省国资委另行规定。
第八条 企业内部员工个人拥有的知识产权可作价入股。企业知识产权入股按照国家和省有关规定实施。
第九条 企业可根据自己的实际情况，选择实行内部员工持股主体。包括：
（一）由持股员工以自然人的身份直接持有；
（二）由员工委托社团法人、投资公司或者托管公司持有。
第十条 由员工以自然人身份直接持有股权的，持股员工按《公司法》规定独立行使股东的权利和承担义务。员工以委托方式持股的，必须与被委托人签订《股权委托协议书》，由被委托人代表员工依法行使股东权利和承担义务。
第十一条 以出资购股方式实施内部员工持股，员工的购股资格由企业自行决定，非企业内部员工不得以任何方式参与内部员工持股。
第十二条 员工出资购股应遵循以下原则：
（一）坚持自愿出资的原则；
（二）坚持风险共担、利益共享的原则；
（三）坚持公开、公平、公正的原则。
第十三条 购股方案由企业在充分征求持股员工意见的基础上制定，经企业职工（代表）大会或股东（大）会或出资人同意并履行相关审批核准手续后实施。企业可依据员工的岗位、职务、职称、学历、工龄和贡献等因素，通过综合评分的办法具体确定员工个人购股的数额或比例。
第十四条 员工购股程序：
（一）员工提出购股申请；
（二）审查员工持股资格；
（三）根据购股方案确定员工个人持股额度；
（四）公告员工持股额度；
（五）员工缴付购股资金；
（六）办理工商登记或变更登记。
第十五条 以出资购股方式实施内部经营者员工持股，企业必须进行资产评估，经营者及员工的购股价格以评估确认后的净资产值为基础依法依规确定。
第十六条 根据国家有关规定，经营者及员工购股，不得向包括本企业在内的国有及国有控股企业借款，不得以这些企业的国有产权或实物资产作为标的物为融资提供保证、抵押、质押、贴现等；也不得向与本企业有关联交易的非国有企业提供担保取得贷款或者提供借款。
第十七条 实行内部经营者和员工持股的企业要严格按照《公司法》的有关规定进行利润分配。
第十八条 实行内部经营者和员工持股的企业实行同股同权，按股分红，不得损害国有股东和其他股东的利益。
第十九条 国有股处于参股地位的企业，实行内部经营者和员工持股的企业，可以将国有股转为优先股，即按约定的比例取得收益分红，不参与公司的经营和决策。
第二十条 企业内部经营者和员工持有的股份在本企业服务期间不能退股。脱离企业的经营者员工，其所持股权根据企业的不同情况分别采取内部转让、继续保留或继承等方式处置。脱离企业包括调离、退休、自动离职、被辞退或解聘、被开除或死亡等情形。
第二十一条 委托投资公司或者托管公司持股的，员工脱离企业时，其委托投资公司或者托管公司所持有的股权按《股权委托协议书》的规定进行处置。
第二十二条 经营管理者脱离企业时，经离任审计确认不再对企业经营承担经济责任，一年后方可以不同方式处置其持有的股权；对企业损失负有个人责任的，应以其所持股权抵扣赔偿。
第二十三条 国有及国有控投企业的经营者和员工持股方案须经产权单位审查，报省国资委批准后方可实施。实行管理层收购（ＭＢＯ）的，必须严格按照国家有关规定，履行审批程序。
第二十四条 内部经营者和员工持股，涉及国有产权变动的，不视为交易行为，可直接到相关部门办理有关手续。
第二十五条 实施内部经营者员工持股的企业违反本规定，应追究企业主要领导的责任。
第二十六条 员工调整劳动关系的补偿金以资产方式支付直接转股的，其应征收个人所得税部分可暂予缓征，待股权转让变现后再行征收。
第二十七条 本办法由省国资委负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行，到２００７年１２月３１日停止执行。原已实施经营者员工持股的企业，不再进行调整。
